不動産バブル


最近のアメリカのITバブルと異なって日本の場合の「不動産バブル」は、不動産という財の属性(希少性、移動不能性)と不動産所有についての日本的メンタリティ、それをサポートする不動産に関する法制度、ガバナンスの弱い従業員中心の株式制度、従業員代表者としての経営者のコスト意識やリスクに対する認識の甘さ、など数多く要因があって、そのバブルの大きさ(幅)においてもその深さにおいても大きなものとなった。
それが一九八〇年代後半にはやしたてられていた「日本的経営の優位性」の一部であったともいえよう。すなわち、不動産に関わった視点から簡単にいえば、バブルはバランスシート拡大型の日本的「「ブモア」経営を当たり前として考える株式会社経営者にとって、不動産資産に対する資源性の認識が十分でなかったことにも起因していたと見ることもできよう。金融機関や金融制度についての問題点は拙書「金融工学とは何か」を参照されたい。

証券

この点に関して重要なのは、実際に資産を持つかどうかは各企業のビジネスモデルに依存する、各ビジネスモデルに対して最適、あるいは合理的な資産保有である、企業価値は将来のキャッシュフローの現在価値である、ということを理解して経営を行うことである。すなわち、企業が資産を保有しているのは他の経営資源と結合させて将来のキャッシュフローを作るためであり、企業の価値はそのネットキャッシュフローの現在価値である。
この価値概念は、資本主義のもとでの株式会社制度から見たとき、その機能から経営者が当然持つべき価値概念である。また、資産を保有しているということは、いろいろなリスクを内包していることを理解しなければならない。不動産でも経験したように、他の資産でも一挙に価値の大きな毀損が起こりうるのである。
このようななかでよく例に引かれるのが、同業種でありながらまったく異なる不動産企業戦略をとったI堂と〇〇エーである。この結果の明暗は、銀行から多額の償権放棄を認められて資産処理をしながら再生を図る〇〇エーと、多くの企業の株価が低迷しているなかで高い株価水準を示するI堂から明らかである。I堂の場合、アメリカ的な経営発想に基づいて、キャッシュフロー(利益)にその企業価値概念を置き、ノンーアセットビジネスモデルを構築していった。

そこではアセット保有はリスクでもあり、キャッシュフローをもたらさないアセットは保有しないという立場がうかがえる。実際、新しい地域での店舗の新設では、土地保有者に対して資金(金融)を提供し、その資金のもとに建設された店舗を借り受ける方式もしているという。利用している保有不動産を証券化によって売却し、その不動産を再びリースの形で借り受けて利用する方式を、「セルーリースーバック」という。この方式は、ファイナンス&リース方式であって、最初からアセット保有の意思がないのに加えて、ファイナンスによる金利収入も計算されている。
なお、I堂の子会社で増収増益を続けている〇〇ジャパンは、気象の変化と顧客の商品購入パターンを日常的に分析して、マーケティング戦略を作るとともに、徹底的な天候リスターマネジメントをしている。気象庁の報告書を参照されたい(気象庁(二〇〇二)「企業の天候リスクと中長期気象予報の活用に関する調査」報告書、興銀第一フィナンシャルテクノロジー)。I堂の社長の言葉を引用しておこう。「世の中が変化しているとしたら、「なぜか」をとことん追求し、それを客観的にみる。経営者はこれが重要です。間違っても自分たちの過去の経験に照し合わせた自分の経験だけから判断してはいけません。」進化を先取りしようとする経営である。


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