定期借地権の対抗


 定期借地権も、旧借地権や普通借地権と同様、地上権もしくは賃借権の設定登記または建物の登記をもって第三者に対抗することができます(10条1項)。また、建物が滅失し、再築を予定しているときは掲示をもって第三者に対抗することができます(10条2項本文)。
 一般定期借地権および事業用借地権については、地上権設定登記または賃借権設定登記の際に一般定期借地権であることまたは事業用借地権であることを公示することとされていますが(不動産登記法111条3項、132条2項)、これらの登記がなされているかどうかは、定期借地権の成立または効力とは無関係です。

ビル

 定期借地権が譲渡された場合、譲受人は、定期借地権としての登記がなされていないことを理由に、地主に対して、借地権が普通借地権であると主張することはできないと考えます。また、土地が譲渡された場合も、定期借地権者は、定期借地権としての登記がなさ
れていないことを理由に、土地譲受人に対して、借地権が普通借地権であると主張することはできないと考えます(異論もあります)。

●定期借地権存続期間中の建物の滅失
 ・ 再築と存続期間
 定期借地権の存続期間中に建物が滅失した場合には、普通借地権の場合と同様、建物の再築が可能です。ただし、一般定期借地権および事業用借地権は、再築による存続期間の延長はありません。建物譲渡特約付借地権の基礎が普通借地権である場合には存続期間の延長があり得ますが、譲渡特約の効力がそれによって影響を受けることはありません。

 ・ 建物譲渡特約付借地権における譲渡特約と再築建物
 建物譲渡特約付借地権の存続期間中に建物が滅失した場合において、建物を再築した場合、建物譲渡特約は当然には再築建物には及びません。再築建物にも及ぶ旨の譲渡特約をしておくことが混乱を避ける意味で賢明です。
 譲渡特約が再築建物に及ばない場合には(譲渡特約のない借地権となるとの見解もありますが)、特約で定められた建物の譲渡の時期に建物が存在しないものとして処理すべきであると考えます。
 約定された本来の譲渡時期に建物が存在しない場合には、約定の譲渡時期が存続期間満了時であるときはその期間満了時に借地権が消滅すると解すべきです。約定の譲渡時期が存続期間満了時よりも前であるときは、約定の譲渡時期に借地権が消滅すると考えます。


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