定期借地権の種類


 借地借家法は22条、23条、24条の見出しをそれぞれ「定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用借地権」としていますが、この3種の特殊な借地権を広義の定期借地権ということができます。そして、後の二者と区別して、いわぱ狭義の定期借地権である22条によるものは特に「一般定期借地権」と呼ばれています。

書籍

●3種の定期借地権の各態様
 ・ 一般定期借地権(狭義の定期借地権)
 当事者が借地権の存続期間について50年以上の一定期間を定めて借地契約をする場合には、(a)更新しないこと、(b)建物の築造による存続期間の延長がないこと、(c)期間満了時に借地人が地主に建物買取請求をしないこととする旨の特約をすることができるとされています(22条前段)。当事者が50年以上の一定の存続期間を定めて借地契約を締結する際に、この(a)(b)(c)を(いわば“3点セットにして)書面で特約(同条後段)した場合に、この借地権は一般定期借地権となり、その特約どおりの効力が生じることになります。

 ・ 建物譲渡特約付借地権
 借地契約をする際に、借地権を消滅させるために、借地権設定後30年以上経過した日に借地上建物を地主に相当の対価で譲渡する旨の特約(建物譲渡特約)をすることができます(23条1項)。
 このような特約をした借地権が建物譲渡特約付借地権です。建物譲渡特約を付すこととなる借地権は普通借地権である場合が多いと考えられますが、一般定期借地権であってもかまいません。基礎となる借地契約も建物譲渡特約も書面化する必要はありませんが、借
地契約と同じ機会にする必要があります。建物譲渡の法形式は売買が一般的なものと思われますが、代物弁済や交換でもかまいません。「相当の対価」は譲渡時の時価とされる場合が多いと思われますが、現金である必要はありません。譲渡の時期は借地権の存続期間満了時とすることもできますし、存続期間満了時よりも前もしくは後にすることもできます(たとえば、借地権の存続期間を45年間として、35年が経過した後、地主が建物売買の予約完結権を行使できる内容の譲渡特約をすることもできます)。
 なお、地主が将来、他に優先して建物を取得できるよう、建物に仮登記を付しておくことが肝要です。

港

 ・ 事業用借地権
 もっぱら事業の用に供する建物(居住用建物を除く)の所有を目的として借地権の存続期間を10年以上、20年以下の一定期間として公正証書によって借地契約をしたときは、存続期間を30年(30年未満の合意は無効)とする借地借家法の規定(3条)は適用されず、こ
の存続期間の定めは有効です(24条1項)。このような契約によって生ずる借地権が事業用借地権です。事業用借地権については、借地借家法の更新に関する規定(4条~6条)、建物再築による存続期間延長の規定(8条、18条)および期間満了時における建物買取請求権
に関する規定(13条)は適用されません(したがって、存続期間中に建物が滅失した場合において、地主の承諾を得て残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合も存続期間は延長されませんし、また、当初定めた存続期間が満了するときは、更新することなく借
地権は消滅します。期間満了時に借地人は建物買取請求ができません)。

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